Vesteda moet mogelijk duizenden huurwoningen verkopen, hoe kan dat?

• Pomme Rademaker

  redacteur Economie

• Roeland Müller

  verslaggever Economie

Vesteda, de grootste commerciële woningbelegger en -verhuurder van Nederland, ziet investeerders vertrekken. Het lijkt daardoor onvermijdelijk dat het bedrijf duizenden huurwoningen moet verkopen.

Hoe komt dat en wat zijn de mogelijke gevolgen? Vijf vragen en antwoorden over de huurwoningen van Vesteda.

Vesteda werd in 1998 opgericht als afsplitsing van ambtenarenpensioenfonds ABP. Inmiddels verhuurt Vesteda ruim 28.000 woningen, vaak in het middensegment. Die woningen staan vooral in de Randstad of in grotere steden daarbuiten.

Daarvoor gebruikt Vesteda geld van pensioenfondsen en verzekeraars. Eind 2024 had Vesteda in totaal bijna 10 miljard euro belegd in huurwoningen. Nederland telt zo’n 174.000 woningen in handen van institutionele beleggers, blijkt uit een schatting van ING.

Eens in de zeven jaar kunnen investeerders in Vesteda hun investering terughalen met een zogeheten redemptieverzoek. Die zeven jaar zijn nu verstreken. Opvallend genoeg blijken vrijwel alle investeerders hun financiële belang in Vesteda geheel of gedeeltelijk te willen afbouwen, bevestigt Vesteda. In totaal gaat het om 4,1 miljard euro.

Dat heeft vooral te maken met de beleggingsportefeuille van de investeerders, denkt Nils Kok, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. “Het is niet zo dat die woningen niet meer renderen, maar ze worden een te groot onderdeel van je portefeuille. Dan neem je er afscheid van.”

Volgens Claire van Staaij, sectorbankier vastgoed van ABN Amro, is sentiment een andere drijfveer. “En dat sentiment is op dit moment niet positief. Dat ze nu uit deze woningen kunnen stappen, zullen investeerders gezien hebben als een kans.”

Sinds de Wet betaalbare huur in 2024 inging, hebben met name kleinere verhuurders met één of twee extra panden hun woningen verkocht. Tot nu toe was dit ‘uitponden’ bij de grote partijen nog niet zo zichtbaar. Astrid Schlüter, directeur van Vesteda: “De stapeling van allerlei regelgeving heeft zeker niet geholpen. Dat is moeilijk uit te leggen aan investeerders, vooral als die uit het buitenland komen.”

Vesteda wist wel dat er aankondigingen zouden komen van vertrekkende investeerders, zegt de directeur. “Maar dit bedrag was wel even schrikken.” 4,1 miljard euro is ruim de helft van Vesteda’s eigen vermogen. Ook als slechts een deel van dat geld moet worden terugbetaald, is het verkopen van woningen onvermijdelijk, zeggen de experts en Vesteda zelf.

Schlüter denkt overigens niet dat het bedrijf ook ruim de helft van de woningen moet verkopen. “De omvang van de verkopen zal afhangen van het definitieve bedrag. Ik zie ook dat de beleggers hun verantwoordelijkheid willen nemen, door te kijken hoe we dit bedrag kunnen verlagen.”

Vesteda wil ook meer geld lenen, maar Schlüter is hoopvol over de toekomst: “We kunnen niet omvallen. We zijn een enorm gezond bedrijf.” In 2025 steeg de winst van Vesteda met 8 procent naar 313 miljoen euro.

Vesteda zou zelf woningen kunnen verkopen. Dat kost tijd, omdat dan eerst de huurder moet vertrekken. Daarom denkt hoogleraar Kok dat uiteindelijk mogelijk een buitenlandse investeerder de woningen deels of allemaal opkoopt.

Volgens de Woonbond is dat niet wenselijk. “Buitenlandse beleggers geven meer risico op onrust door hun snelle verandering van strategie”, zegt Mathijs ten Broeke van de belangenvereniging van huurders. “Voor huurders is het het best als pensioenfondsen blijven beleggen.”

Als zo’n buitenlandse ondernemer massaal zou verkopen, staat dat in ieder geval haaks op de politieke ambitie. De Wet betaalbare huur moest juist leiden tot meer huurwoningen.

Pensioenfonds ABP, nog altijd voor 33 procent aandeelhouder, bevestigt dat het 1,4 miljard wil terughalen, maar zegt dat bedrag te matigen als andere investeerders dat ook doen. Het pensioenfonds wil voorkomen dat het een te groot aandeel krijgt binnen Vesteda. Andere pensioenfondsen en verzekeraars willen aan de NOS niet bevestigen dat zij hun geld terug willen, maar zijn wel in gesprek met Vesteda.

Investeerders hebben tot 20 april om het opgeëiste bedrag naar beneden bij te stellen. Van Staaij van ABN Amro verwacht dat de investeerders dat zullen doen omdat ze niet willen dat Vesteda in financiële problemen komt. Toch verwacht hoogleraar Kok dat de investeerders niet te veel water bij de wijn zullen doen.

Ook is er contact met het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en het ministerie van Financiën. Minister Boekholt-O’Sullivan zegt dat ze de situatie in de gaten houdt, maar dat het in principe een zaak is tussen Vesteda en de investeerders. Vesteda-directeur Schlüter roept de politiek op tot “saai, zeker en voorspelbaar” woningmarktbeleid.