NOS Nieuws•
Wie van een doorsnee-inkomen een huis wil kopen, komt meer dan 100.000 euro tekort om een hypotheek te kunnen afsluiten. Zonder dubbel inkomen of rijke ouders lukt het deze inkomensgroep niet om een huis te kopen. Dat blijkt uit de eerste toegankelijkheidsmonitor die het Centraal Planbureau (CPB) uitvoerde naar de markt van koopwoningen.
Het CPB nam de betaalbaarheid van koopwoningen van 2015 tot en met 2024 onder de loep. De monitor laat zien dat het huishoudens met een doorsnee-inkomen tot aan 2018 nog lukte om van het eigen salaris een hypotheek voor een koopwoning af te sluiten. Daarna moesten zij eigen spaargeld meenemen om een huis te kunnen kopen.
Dat komt doordat de woningprijzen in die jaren veel harder stegen dan de inkomens. In 2024, toen de gemiddelde prijs van een koopwoning uitkwam op bijna 451.000 euro, kwam iemand met een modaal inkomen meer dan een ton tekort. “In 2015 konden huishoudens met een modaal inkomen nog 61 procent van het woningaanbod in Nederland kopen. In 2024 was dat nog slechts 21 procent”, zegt Emile Cammeraat, programmaleider bij het CPB.
Half miljoen
Eind vorig jaar ging de gemiddelde verkoopprijs van een koophuis door de grens van half miljoen euro. Dat hoeft niet te betekenen dat doorsnee-inkomens sinds 2024 nog meer moeten bijleggen voor een hypotheek. In 2025 stegen de lonen voor het derde opeenvolgende jaar harder dan de inflatie. Omdat het CPB voor het onderzoek nog niet over alle cijfers van 2025 beschikte, is dat jaar in het onderzoek niet meegenomen.
Het CPB constateert dat het mensen met een doorsnee-inkomen niet meer lukt om zelf iets te kopen. Kopers hebben eigenlijk een partner of andere tweede koper nodig. Cammeraat: “Eenpersoonshuishoudens met een modaal inkomen kunnen nog maar 2 procent van het aanbod woningen kopen.”
De gedaalde toegankelijkheid tot de koopwoningmarkt treft vooral starters, omdat die doorgaans jonger zijn en een lager inkomen hebben. Ook hebben ze geen overwaarde van een woning die ze verkopen.
Overal koopproblemen
Het probleem doet zich in het hele land voor, becijferde het CPB. Cammeraat: “In alle regio’s is de toegankelijkheid voor doorsnee-inkomens afgenomen. De problemen zijn het grootst in de grote steden. Daar is de bereikbaarheid van een koopwoning gedaald tot 18 procent. In Amsterdam en Utrecht zelfs nog meer.”
Veel mogelijkheden om doorsneehuishoudens te helpen zijn er niet, in ieder geval niet op de korte termijn. Eén van de manieren om de prijzen van koopwoningen minder hard te laten stijgen is het aanbod vergroten, oftewel bijbouwen. Maar het doel om 100.000 nieuwe woningen per jaar te realiseren, blijkt al jaren een onmogelijkheid, door onder meer stikstofregels en een tekort aan personeel in de bouw.
Het CPB noemt als optie het splitsen van bestaande woningen makkelijker maken. En het verminderen van de belastingvoordelen voor huizenbezitters. “De hypotheekrenteaftrek en het lage woningforfait leiden ertoe dat kopers meer kunnen bieden. En dat jaagt de prijzen verder op”, zegt Cammeraat.
De kans dat aan de hypotheekrenteaftrek gemorreld wordt lijkt klein, omdat in het coalitieakkoord is opgenomen dat dit niet gebeurt.
Meer lenen slecht idee
Een andere optie kan zijn om de leennormen wat te versoepelen. Het onderzoek van het CPB werd in het leven geroepen om als input te dienen bij het vaststellen van de leennormen voor een woning. In het verleden konden huishoudens 106 procent van de waarde van een woning lenen voor een hypotheek.
Toen de huizenprijzen tijdens de kredietcrisis van 2008 hard daalden, bleven veel huizenbezitters die hun woning moesten verkopen met een restschuld zitten. Om herhaling te voorkomen kunnen kopers sinds 2018 niet meer dan de getaxeerde waarde van de woning lenen.
De Nederlandsche Bank (DNB) herhaalt vandaag dat de leennormen versoepelen geen goed idee is. “Dat kan leiden tot hogere biedingen en hogere schulden bij kopers, vooral starters. En daarmee tot hogere risico’s voor huishoudens en financiële instellingen”, aldus de toezichthouder.
DNB voegt daaraan toe dat een versoepeling van de leennormen er alleen maar toe leidt dat de huizenprijzen nog harder zullen stijgen, omdat mensen dan meer kunnen bieden. Diezelfde conclusie trekt het CPB.
